Comment contourner une agence immobilière

L’immobilier représente un investissement important, au point que certains acheteurs cherchent à contourner les agences immobilières, même celles qui leur ont fait visiter des biens.
Outre le fait qu’une telle démarche est moralement condamnable, l’acheteur et le vendeur risquent de se retrouver assignés en justice par l’agent immobilier.

Á quoi correspondent les frais d’agence ?

Les frais d’agence représentent les honoraires dus en contrepartie d’une prestation réalisée par l’agent immobilier. Vous connaissez l’adage “tout travail mérite salaire”, personne n’aime travailler gratuitement et c’est bien normal.
Outre la rémunération de l’agent immobilier, les frais d’agence servent à payer les charges sociales, la TVA, les locaux, tout ce qui concerne le fonctionnement administratif de l’agence, la publicité, les déplacements pour les visites, les frais divers pour l’entretien du véhicule de l’agent (essence, nettoyage, révision, etc.)
Chaque agence fixe librement le montant de ses honoraires qui peuvent être négociés. L’agent immobilier préfère parfois baisser sa commission plutôt que de voir échapper une vente.

Image par Nappiness

Les frais d’agence grèvent votre rendement

Pour un investissement immobilier dans un immeuble de rapport, le prix d’achat et les autres frais associés à l’achat sont un facteur important.
En effet pour calculer votre rendement réel, vous devez prendre votre revenu annuel net des charges, c’est-à-dire loyers perçus moins les frais de l’année et éventuellement une provision pour de future grosses réparations. Prenons un exemple, 1000 euros de loyer mensuel. Le rendement est donc de 12000 € moins les frais (impôts, taxes, assurances, …) – la provision. Il reste 8.000€. si votre bien vous revient à 200.000 € frais inclus, votre rendement est de 4%. Si en minimisant les frais à l’achat, votre bien vous revient à 190.000€, votre rendement est de 4,21% !

Le mandat de vente : un contrat qui engage le vendeur

Lorsqu’un vendeur signe un mandat de vente avec une agence immobilière, que ce mandat soit exclusif ou non, il s’engage et cet acte n’est pas anodin. Il doit respecter ses engagements et s’il n’a pas l’intention de le faire, il vaut mieux qu’il évite de signer un mandat de vente.
Le mandat est en quelque sorte une autorisation que le vendeur donne à l’agent immobilier pour faire visiter son bien et mener les négociations à leur terme.
De son côté, l’agent immobilier doit vous faire signer un bon de visite pour chaque bien qu’il vous présente. Ce n’est pas un manque de confiance de sa part mais une obligation professionnelle.
Grâce aux bons de visite, il apporte au vendeur la preuve de ses interventions.

Image par mohamed Hassan

Que risquez-vous si vous contournez l’agence immobilière ?

Si la vente se réalise directement entre le vendeur et vous, sans que l’agence soit commissionnée conformément au mandat signé par le vendeur, l’agence immobilière peut se retourner contre lui par voie judiciaire, contre vous aussi. La technologie actuelle conserve tout : les échanges de mails, les numéros de téléphone, etc. Et si vous avez eu la lumineuse idée de donner un faux nom, la justice sera encore plus sévère avec vous.
Si le vendeur a résilié le mandat de vente au bout de 3 mois et conclu avec vous dans les deux ans qui suivent la date de la signature du contrat, l’agent immobilier pourra exiger le versement de ses honoraires s’il vous a fait visiter le bien.

Moyens légaux

En campagne, il est facile de repérer un bien sur le marché d’après les photos postées sur internet. Rien ne vous empêche dans ce cas de contacter directement le propriétaire et vous resterez dans la légalité.
Une telle démarche est plus difficile dans les agglomérations, à moins que vous connaissiez parfaitement le quartier.
Vous pouvez aussi déposer des petits mots dans les boîtes aux lettres en signalant que vous recherchez un bien dans le secteur, vous adresser aux commerçants qui sont souvent les premiers à avoir des informations. Les mairies des petites communes sont également au fait des mutations à venir car elles connaissent bien leurs concitoyens.
Évidemment, ces démarches sont plus longues mais si vous ne voulez vraiment pas payer des frais d’agence, le mieux est de ne pas vous adresser à l’une d’entre elles.