Marchands de biens : 5 points d’attention pour obtenir un prêt
Si vous souhaitez financer une opération de marchand de biens à l’aide d’un prêt bancaire, il convient de vérifier que vous répondez aux critères d’éligibilité des établissements financiers. Voici 5 points de vigilance auxquels vous devez porter attention pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt en tant que professionnel de l’immobilier.
Votre expérience en tant que professionnel dans l’immobilier
Pour vous octroyer un prêt en tant que marchand de biens, les banquiers étudient le caractère récurrent de vos opérations. En effet, selon le BOFIP : « la qualité de marchand de biens est reconnue aux personnes morales qui, indépendamment de leur forme juridique, réalisent des opérations immobilières présentant un caractère habituel et volontaire ». Ainsi, si vous réalisez des opérations immobilières de manière ponctuelle, parce que vous avez du patrimoine et que vous souhaitez investir ou parce que vous avez une opportunité que vous souhaitez saisir, il sera difficile d’obtenir un financement. Les interlocuteurs bancaires souhaitent que les emprunteurs qu’ils financent soient de véritables professionnels de l’immobilier.
Toutefois, si vous n’êtes pas encore un professionnel de l’immobilier avec des opérations récurrentes et que vous souhaitez vous lancer dans votre première opération, vous pouvez envisager de vous associer avec un autre marchand de biens ayant déjà quelques opérations à son actif, afin d’augmenter les chances de réussite de votre projet. Un courtier en crédit pour marchand de biens pourra vous mettre en relation avec d’autres partenaires. En procédant de cette façon, certes votre marge sera réduite, mais vous bénéficierez de l’expérience d’un vrai professionnel de l’immobilier et de cette façon vous acquerrez de l’expérience et donc de la crédibilité auprès des banquiers pour vos futures demandes de financement.
Le montant de l’opération à financer
Les établissements bancaires n’ont pas nécessairement d’appétence pour toutes les opérations d’achat-revente. En effet, les opérations considérées comme petites sont moins facilement finançables que celles dont le montant à financer est plus important. Un petit projet est bien souvent un projet de moins d’un ou de deux millions d’euros. Evidemment, ce seuil varie selon les régions. Chez Carte Financement, obtenir un prêt bancaire pour des montants à financer de moins de 500 000 euros est par exemple possible au cas par cas dans la région Rhône-Alpes ou PACA entre autres. Il s’agit dans la réalité de trouver les bons interlocuteurs bancaires au niveau local. C’est là tout l’intérêt de faire appel à un courtier en crédit dédié aux professionnels de l’immobilier, celui-ci vous mettra en relation avec les bons banquiers.
Vos fonds propres
Depuis la crise sanitaire, les banques ont dû anticiper un avenir très incertain et c’est pour cette raison qu’elles ont diminué leur quotité de financement. Les fonds propres exigés par les établissements bancaires ont quasiment doublé depuis 2020, passant de 10 à 20% voire 25% dans certains cas.
Cependant, il est toujours possible de mener à bien votre projet en tant que professionnel de l’immobilier en combinant une solution de financement obligataire à un prêt bancaire classique ou bien en vous associant là aussi à d’autres marchands de biens.
La marge dégagée par votre opération d’achat-revente
En plus de tous les éléments de votre bilan prévisionnel de l’opération (charge foncière, travaux, assurances, études, taxes…), la marge de votre opération doit bien être calculée en anticipant :
les frais de notaire : réduits dans le cadre d’opérations de marchand de bien
les frais de garantie : la garantie prise est en général une hypothèque pour les travaux et d’un privilège prêteur de denier (PPD) pour la charge foncière existante objet de l’acquisition
les frais liés au crédit : les banquiers prennent en compte 24 mois d’intérêt dans leur prévisionnel avec un taux compris entre Euribor + 2 % et Euribor + 4 % suivant la qualité du projet et du porteur du projet.
Une fois ces coûts estimés et ajoutés au coût de revient de l’opération, votre marge doit être comprise entre 12 et 15% pour que le banquier donne une suite favorable à votre dossier.
La typologie de l’actif et la valeur ajoutée de l’opération
La classe d’actif dans lequel vous investissez est un point déterminant et ce d’autant plus depuis la crise sanitaire. Les opérations de marchand de biens à usage résidentiel ont été les actifs les plus résilients à contrario des opérations d’achat-revente dans le commerce. De manière générale, plus l’actif que vous souhaitez acquérir est spécialisé (entrepôt frigorifique par exemple), plus les établissements financiers seront frileux à l’idée de le financer ou proposeront une quotité de financement plus faible.
Le marché de l’immobilier de luxe est également un marché assez particulier, très dépendant des investisseurs étrangers. Durant ces derniers mois, les investisseurs internationaux n’ont pas pu se déplacer en raison de la fermeture des frontières et les investissements immobiliers réalisés sur ce marché ont donc plus difficilement trouvé preneur. Il est parfois compliqué de financer ces opérations avec un prix d’acquisition entre 12 K€ et 15 K€ du m2 et un prix de sortie entre 18 K€ et 20 K€. Sur ce segment de marché, il n’y a pas de juste milieu, soit l’acheteur a le coup de cœur et l’opération se finalise dans de bonnes conditions, soit l’atterrissage peut être très compliqué sans aucun acheteur fortuné au rendez-vous.
Enfin, il est important de veiller à ce que votre opération et intervention génère une vraie valeur ajoutée et qu’elle n’ait pas une simple visée commerciale qui sera mal comprise par le banquier. Certains discours sont parfois compliqués à expliquer à la banque, comme par exemple « J’ai un bon sourcing qui me permet d’acheter en dessous du prix de marché et j’ai une bonne force commerciale pour la revente ». Cela peut notamment passer par des travaux de rénovation qui rajoutent de la surface et donc de la valeur au bien immobilier ou un changement de destination.